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房地产行业寒冬凛冽:金九银十 暴雪将至

来源:百度新闻 时间:2018-10-09 16:14:49 编辑:北京市 浏览:603 手机版

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特约撰稿人 平川

楼市素有“金九银十”之称,开发商更倾向于在这两个月开新楼盘,去迎合消费心理 通常在秋收之际,人们收入会有较大积累,所以消费心理也随季节松动,家庭整体消费会明显增加。所以“金九银十”的销售额,在某种程度上是检验楼市的晴雨表。

十一长假刚过,根据东吴证券跟踪数据,在“十一黄金周”,35城市一手房成交,相比2017年周均成交同比下降28.3%,环比下降22.1%;9城市二手房成交,相比2017年周均成交同比下降62.2%,环比下降46.1%。

与数据相互印证,房子不好卖,中介也不好过。上海中原地产选择降薪以度过生存危机,不但福利减半,而且佣金将八折发放。

中原地产华东区总裁陆成在《公开信》中提到,“我预计这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那么快就过去。对中原和行家来讲,现在就是‘排队去死,看谁有实力排在最后’的淘汰赛。”

中原地产的“排队去死”,比万科的“活下去”,更悲观、更破釜沉舟 在金九银十的收获之际,房地产行业却一副暴雪降至的模样。

事实上,就在9月11日万科南方区域月度例会上,万科董事长郁亮就喊出“未来三年的目标是活下去”的口号;之后,在9月28日万科集团秋季例会上,“活下去”更是被定为会议主题和基调。

郁亮在2018年提出的“活下去”,比王石在2008年提出的“拐点论”更悲观和严峻 十年前,虽然面临全球性的金融危机,但随着4万亿救市政策,房地产商们不仅渡过一劫,而且越活越好。但十年之后,面临同样类似的困境,却恐怕再没有政策空间去“大放水”;相反,政策还死死得摁住房价的上涨空间。

作为最关注现金流的房地产龙头万科,2018年上半年的经营性现金流为负。截至2018年6月,万科负债率为84.7%,创下1991年上市以来新高。

作为专注主业、保守发展的房地产龙头万科,上半年销售额是3046亿,全年回款目标是6300亿 下半年要回款6254亿,比上半年的任务还要重。然而金九并不给力、银十亦无预期,所以郁亮才会在集团秋季例会上说“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障”。

时间紧、任务重、市场又不好,房地产开发商们只能选择“降价跑量”。万科厦门、万科漳州等楼盘降价、打折,融创天津鼓励全员营销,恒大全国范围打出八九折优惠……这也成为所有房企被迫之举。

房企降价跑量,必然会带来一个问题 业主怒砸售楼处。

事实上,十一前后网上已经传出多起怒砸售楼处行为,甚至晒出图片 江西上饶碧桂园因为降价,1万/平方米的精装修房,降到7000元/平方米的毛坯房,引发业主“维权”以及“怒砸售楼处”的行为。上饶业主怒砸售楼处,与其他地区拉横幅维权相比“前进”了一大步,可谓是2018年第一砸。

本应在2014年就发生拐点的中国楼市,让广泛布局于三四线城市的碧桂园、恒大、融创们得以逆袭。如果说2014年是楼市的第一个顶,那么2018年恐怕就是第二个顶:双顶之下,暴雪降至;房地产龙头们先知先觉,准备过冬。

可以预计,在2018年剩下的3个月、乃至2019年全年,全国楼市 尤其三、四至十八线楼市,恐怕会面临越来越烈“降价跑量”和“业主维权”的循环之中。考虑到地方可能面临的财政压力,甚至不排除今年底、明年初,地方政府变相小幅松动房地产抑制政策。但即便如此,考虑到人口红利和购买力的不断消逝,楼市一旦开启下跌趋势,恐怕是政策鼓励也无法挽救的。

从宏观角度来讲,如果把中国视为一只股票,那么这只股票当前最大的问题就是估值虚高,而估值虚高又体现在资产泡沫上 应对估值虚高的关键是,生产效率需要大幅提升以支撑已经膨胀起来的估值。而要消化这个估值,一定是伴随着产业升级、生产效率提升的痛苦过程,以及房价的横盘甚至下跌。

所以,在中国重新跨入新的增长阶段之前,楼市恐怕会面临暴雪,而这一次,将不会再有4万亿的发生。

现在只是暴雪将至,房地产龙头感受到浓烈的寒意;但暴雪尚未至,真正的寒冬尚未到来。

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